Werdegang · Nachweise · Arbeitsweise
Falco Witschel, Geprüfter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden aus Heidenau bei Dresden
Seit 2010 auf dem Bau, erst als Anlagenmechaniker für Heizung, Sanitär und Lüftung, dann in der Bauüberwachung eines Ingenieurbüros, heute als Geprüfter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden (EIPOS) und als Sachverständiger für Schimmel- und Feuchteschäden (EIPOS). Ich habe eingebaut, wonach heute andere suchen. Wenn ich einen Ausführungsfehler benenne, kenne ich den Arbeitsschritt, bei dem er entsteht.
Seit 2010
Am Bau
Handwerk, Bautechnik, Bauüberwachung, Gutachten
2
EIPOS-Fachrichtungen
Schäden an Gebäuden sowie Schimmel- und Feuchteschäden
7
Qualifikationen
Gesellenbrief, Bautechniker, IHK, dena und dreimal EIPOS
Bestand
Arbeitsgebiet
Wohn-, Misch- und Nichtwohngebäude, Schwerpunkt Baudenkmal
Werdegang
Vom Werkzeug zum Gutachten.
Ich habe nicht bei der Theorie angefangen, sondern beim Einbau. Das ist der Unterschied, den Sie im Gutachten merken.
2010–2018
Anlagenmechaniker SHK
Acht Jahre Heizung, Sanitär und Lüftung, überwiegend im Bestand. Ich habe eingebaut, wonach später andere suchen.
2018–2020
Staatlich geprüfter Bautechniker Hochbau
Fachschule für Bautechnik. Baukonstruktion, Tragwerk, Baustoffe und Bauphysik. Der Wechsel von der Anlage im Gebäude zum Gebäude selbst.
2020–2025
Bauüberwachung im Ingenieurbüro
Fünf Jahre Ausführungsplanung, Baustellenkontrolle und Rechnungsprüfung. Hier habe ich gelernt, wie aus einem Plan ein Bauwerk wird und wo es dabei regelmäßig hakt.
2022
Geprüfter Technischer Betriebswirt (IHK)
Kalkulation, Nachtragsprüfung, Wirtschaftlichkeit: Die kaufmännische Seite eines Bauprojekts.
2023
Energieeffizienz-Experte, dena-gelistet
Energieberatung für Wohngebäude: Maßnahmen in die Reihenfolge bringen, in der sie sich rechnen.
2025
Sachverständiger für Schäden an Gebäuden (EIPOS)
Stufe I der Fachfortbildung beim EIPOS in Dresden. Zulassung nur mit einschlägiger Berufspraxis, Abschluss mit Prüfung.
2025
Sachverständiger für Schimmel- und Feuchteschäden (EIPOS)
Zweite Fachrichtung: Ursachen, Messverfahren und Sanierungsplanung bei Feuchte- und Schimmelschäden.
2026
Selbstständig als Baugutachter Witschel
Eigenes Büro in Heidenau: Gutachten, Kaufbegleitung, Planung und Bauüberwachung für Dresden, Pirna und ganz Sachsen.
2026
Geprüfter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden (EIPOS)
Stufe II beim EIPOS in Dresden: eine Klausur und zwei eigenständig erstellte Prüfungsgutachten. Was diese Stufe wert ist und wohin es weitergeht, steht gleich darunter.
Einordnung
Was ich bin, und wohin es geht.
Bei Sachverständigen zählt, welche Prüfung hinter dem Titel steht. Meine drei Abschlüsse habe ich beim EIPOS in Dresden abgelegt, dem Weiterbildungsinstitut der TU-Dresden-Gruppe. Sie sind mein Fundament. Darüber liegt die öffentliche Bestellung durch die Industrie- und Handelskammer — mein nächstes Ziel.
Stufe I
Sachverständiger für Schäden an Gebäuden (EIPOS)
Abgeschlossen 2025 beim EIPOS in Dresden. Zugelassen wird, wer einschlägige Berufspraxis nachweist — bei mir Handwerk, Bautechnikerschule und fünf Jahre Bauüberwachung. Geprüft werden Baukonstruktion, Bauphysik, Baustoffe, Baudiagnostik, Aufbau und Beurteilungsverfahren von Gutachten sowie das Recht des Sachverständigen.
Stufe II
Geprüfter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden (EIPOS)
Abgeschlossen 2026, der Titel, den ich heute führe. Das Aufbaumodul verlangt drei Prüfungsleistungen: eine Klausur und zwei eigenständig erstellte Prüfungsgutachten. Es ist die Fachfortbildung, mit der man sich auf die öffentliche Bestellung vorbereitet. Für Sie heißt das: Ich habe zweimal unter Prüfungsbedingungen genau das erstellt, was Sie beauftragen — ein vollständiges Gutachten, das einer fremden Bewertung standhalten muss.
Daneben
Sachverständiger für Schimmel- und Feuchteschäden (EIPOS)
Abgeschlossen 2025, meine zweite Fachrichtung mit eigener Prüfung: Ursachen, Messverfahren und Sanierungsplanung bei Feuchte- und Schimmelschäden. Das ist der Schwerpunkt meiner Arbeit — der größte Teil meiner Aufträge dreht sich um Feuchte. Genau dorthin geht auch mein nächstes Ziel.
Darüber
Mein Ziel: die öffentliche Bestellung
Die öffentliche Bestellung ist der Nachweis, den Gerichte, Versicherungen und Gegenseiten in Deutschland als Maßstab kennen. Vergeben wird sie von den Kammern — je nach Sachgebiet und Bundesland von der Industrie- und Handelskammer, der Ingenieurkammer, der Architektenkammer oder der Handwerkskammer. Bei mir ist es die Industrie- und Handelskammer.
Sachgebiet und Bestellungsgebiet: Bauphysik, von der IHK unter der Nummer 0750 geführt, dort das Bestellungsgebiet Wärme- und Feuchteschutz. Also genau das Feld, in dem ich täglich arbeite.
Was dafür zählt: Berufserfahrung, eine Reihe eigenständig erstellter Gutachten aus dem Gebiet und eine Prüfung vor dem Fachgremium der Kammer. Diese Fälle sammle ich seit dem Abschluss der Stufe II.
Bis dahin erstelle ich Privat- und Parteigutachten, wie sie gegenüber Versicherungen, in der außergerichtlichen Klärung und als Grundlage für ein selbstständiges Beweisverfahren üblich sind. Braucht Ihr Fall zwingend einen öffentlich bestellten Sachverständigen, sage ich Ihnen das in der kostenfreien Ersteinschätzung und nenne Ihnen einen.
Vier Säulen
Was ich kann und woran Sie es prüfen können.
Aus jeder Station ist etwas geblieben. Hier steht, was davon in Ihrem Gutachten landet und welche Urkunde dahintersteht.
Diagnostik · Messtechnik
Geprüfter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden
Zwei EIPOS-Fachrichtungen, im Sachgebiet Schäden an Gebäuden geprüft bis Stufe II, moderne Messtechnik und ein Verfahren, das jede Aussage bis auf ihren Messwert zurückführt. Das ist die Grundlage dafür, dass mein Befund auch dann noch trägt, wenn es unangenehm wird.
Zerstörungsfreie Diagnostik: Thermografie, kapazitive und Widerstandsmessung, Endoskopie sowie Luft- und Materialproben, in der Regel ohne Stemmarbeiten.
Zwei Fachrichtungen: Schäden an Gebäuden, dort geprüft bis Stufe II, sowie Schimmel- und Feuchteschäden. Beide über das EIPOS in Dresden.
Bauforensik: Mikroskop, Laborauswertung und eine umgebaute Vollspektrumkamera. Der mikroskopische Befund erscheint als Foto im Gutachten, nicht als Einschätzung im Fließtext.
Beweissicherung: Lückenlose Dokumentation, Schritt für Schritt hergeleitet, belastbar gegenüber Versicherungen, Bauträgern und vor Gericht.
Aus dem Befund wird der Plan: Sie bekommen das Sanierungskonzept, mit dem Fachfirmen sofort arbeiten können.
Zum Schimmelgutachten
Kosten · Wirtschaftlichkeit
Geprüfter Technischer Betriebswirt (IHK)
Ein Gebäude kann technisch einwandfrei sein und trotzdem ein Fehler. Am Ende entscheidet die Zahl unter dem Strich, ob eine Sanierung richtig war.
Angebotsprüfung: Positionen, Einheitspreise und Plausibilität im Marktvergleich inklusive der Positionen, die dort nicht stehen und später als Nachtrag kommen.
Aufmaß- und Rechnungsprüfung: Bezahlt wird, was gebaut wurde. Zentimetergenau.
Wirtschaftlichkeit: Rentabilitätsprüfung von Sanierungskonzepten. Manchmal lautet mein Rat, es zu lassen.
Budgettreue: Kostenverfolgung über die Projektlaufzeit, damit Abweichungen auffallen, solange man noch reagieren kann.
Vor dem Kauf ist die Zahl am wichtigsten: Ich sage Ihnen, was die Immobilie wirklich kostet.
Zur Kaufbegleitung & Bauabnahme
Berechnen · Planen · Überwachen
Bauphysik und Energieberatung im Bestand
Der größere Teil meiner Arbeit ist Rechnen, nicht Begutachten. Im Bestand entscheidet die Rechnung darüber, ob eine Maßnahme trägt oder in zwei Jahren als Schaden zurückkommt.
Wärme- und Feuchteschutz: Nachweise nach DIN 4108, Wärmebrücken- und Tauwasserbetrachtung, Innendämmung im Baudenkmal, die Rechnung hinter der Dämmung.
Anlagentechnik: Heizlastberechnung nach DIN EN 12831, Heizflächenauslegung und hydraulischer Abgleich nach Verfahren B, raumweise, nicht überschlägig.
Energieberatung: Als dena-gelisteter Energieeffizienz-Experte bringe ich Maßnahmen in die Reihenfolge, in der sie sich rechnen, für Wohn-, Misch- und Nichtwohngebäude.
Wo diese Leistungen liegen: Gerechnet wird in der Energiefabrik Dresden UG (haftungsbeschränkt), deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer ich bin. Als Leistung buchen Sie das dort. Für meine Gutachten ist es die Rechenbasis, auf der die Aussagen stehen.
Planung und Kontrolle aus einer Hand, nach den Leistungsphasen 5 bis 8 der HOAI: Ich schreibe die Leistung aus, die ich später auf der Baustelle prüfe.
Zur Bauplanung & Bauüberwachung
Ich habe acht Jahre lang selbst gebaut, bevor ich angefangen habe, Gebäude zu bewerten, und danach die Fachschule für Bautechnik gemacht. Deshalb erkenne ich Ausführungsfehler: Ich habe die Arbeitsschritte, bei denen sie entstehen, selbst gemacht.
Anlagenmechaniker SHK: Heizung, Sanitär und Lüftung, überwiegend im Altbau. Selbst eingebaut, nicht nur geplant.
Staatlich geprüfter Bautechniker, Hochbau: Nach acht Jahren Anlagentechnik zwei Jahre Fachschule für das Gebäude selbst. Baukonstruktion, Tragwerk, Baustoffe und Bauphysik. Der Grund, warum ich ein Mauerwerk beurteilen kann und nicht nur die Leitung darin.
Wasserschaden von beiden Enden: Ich kenne die Verbindungsstellen, an denen Leitungswasser austritt, und die Arbeiten, mit denen der Schaden anschließend beseitigt wird. Beides hilft bei der Frage, seit wann es läuft.
Augenhöhe mit den Firmen: Ich spreche die Sprache der Gewerke. Das verkürzt Diskussionen und verhindert, dass Verantwortung im Kreis geschoben wird.
Diesen Blick bekommen Sie in jedem Gutachten: Ich erkenne Ausführungsfehler, weil ich weiß, wie es richtig geht.
Zur Beweissicherung bei Baumängeln
Fragen zu meiner Person
Was Sie über mich wissen sollten.
Vier Punkte, die vor einer Beauftragung regelmäßig kommen: Titel, Ausbildung, Unabhängigkeit und was meine Zeit auf der Baustelle damit zu tun hat.
Sind Sie öffentlich bestellt und vereidigt?
Noch nicht. Geprüfter Sachverständiger (EIPOS), Stufe II
Ich bin Geprüfter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden (EIPOS), das ist die höhere der beiden EIPOS-Stufen, geprüft mit einer Klausur und zwei eigenständig erstellten Prüfungsgutachten. Dazu bin ich Sachverständiger für Schimmel- und Feuchteschäden (EIPOS). Die öffentliche Bestellung strebe ich an. Vergeben wird sie von den Kammern, je nach Sachgebiet und Bundesland von der Industrie- und Handelskammer, der Ingenieurkammer, der Architektenkammer oder der Handwerkskammer. Bei mir ist es die Industrie- und Handelskammer, Sachgebiet Bauphysik, das sie unter der Nummer 0750 führt, dort das Bestellungsgebiet Wärme- und Feuchteschutz. Bis dahin erstelle ich Privat- und Parteigutachten, wie sie gegenüber Versicherungen, in der außergerichtlichen Klärung und als Grundlage für ein selbstständiges Beweisverfahren üblich sind. Braucht Ihr Fall zwingend einen öffentlich bestellten Sachverständigen, sage ich Ihnen das in der Ersteinschätzung und nenne Ihnen einen.
Was ist das EIPOS?
Das Weiterbildungsinstitut der TU-Dresden-Gruppe
EIPOS steht für Europäisches Institut für postgraduale Bildung. Die gemeinnützige GmbH sitzt in Dresden und gehört zur TUDAG TU Dresden Aktiengesellschaft, dem Unternehmensverbund der Technischen Universität Dresden. Seit 1990 bildet sie berufserfahrene Ingenieure, Architekten, Techniker und Meister zu Fachplanern und Sachverständigen weiter. Die Lehrgänge setzen einschlägige Berufspraxis voraus und schließen mit einer Prüfung ab. Im Sachgebiet Schäden an Gebäuden gibt es zwei Stufen; ich habe beide abgeschlossen, dazu die Fachrichtung Schimmel- und Feuchteschäden. Alle drei Urkunden können Sie sich auf dieser Seite ansehen.
Arbeiten Sie mit Baufirmen oder Sanierern zusammen?
Ich vermittle keine Betriebe und bekomme für keine Empfehlung Geld
Mein Honorar hängt an Stunden, nicht am Umfang der Sanierung. Deshalb lautet mein Rat auch mal, weniger zu machen als geplant. Planung und Bauüberwachung biete ich selbst an, über eine Sanierung, die ich selbst geplant oder überwacht habe, erstelle ich aber kein Gutachten. Da wäre ich Partei und nicht Gutachter. Tritt der Fall ein, sage ich Ihnen das und nenne Ihnen einen Kollegen. Umgekehrt gilt: Die Planung nach einem Gutachten ist ein Angebot, keine Bedingung. Sie können mit jedem Planer und jeder Firma weiterarbeiten, die Sie wollen.
Warum ist Ihre Handwerkszeit für mich relevant?
Weil Fehler dort entstehen, wo gearbeitet wird
Bauschäden entstehen selten am Zeichenbrett, sondern beim Einbau: falsche Reihenfolge, fehlende Abdichtung, ein Detail, das im Plan gut aussieht und auf der Baustelle nicht funktioniert. Acht Jahre eigene Montagearbeit sind der Grund, warum ich diese Stellen zuerst prüfe und warum ich einen Ausführungsfehler benennen kann, ohne zu spekulieren.
Rollen und Grenzen
Feststellen, rechnen, umsetzen.
Ich mache drei Dinge, und die Reihenfolge ist nicht beliebig. Sie entscheidet darüber, ob mein Befund trägt und ob Sie ihm trauen können.
So hängt es zusammen:
Die Reihenfolge: Am Anfang steht die Feststellung, also was ist der Schaden und woher kommt er. Darunter liegt die Bauphysik mit Wärme, Feuchte, Tauwasser und Heizlast, gerechnet in der Energiefabrik Dresden UG (haftungsbeschränkt), deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer ich bin. Erst danach kommt die Umsetzung: Ausführungsplanung, Ausschreibung und Bauüberwachung nach den Leistungsphasen 5 bis 8 der HOAI.
Kein Gutachten über meine eigene Planung: Über eine Sanierung, die ich selbst geplant oder überwacht habe, erstelle ich kein Gutachten, da wäre ich Partei und nicht Gutachter. Tritt der Fall ein, sage ich Ihnen das und nenne Ihnen einen Kollegen.
Der Befund wächst nicht mit dem Auftrag: Das Gutachten wird nach Stunden abgerechnet, nicht nach Umfang der Sanierung. Die Planung danach ist ein Angebot, keine Bedingung.
Sie kennen jetzt meinen Werdegang. Ob ich für Ihren Fall der Richtige bin, klären wir in zehn Minuten: Sie schildern, was los ist, ich sage Ihnen, welcher Umfang angemessen ist oder dass ein Gutachten hier nichts bringt.
Kostenfreie Ersteinschätzung