Baugutachter Dresden: Feuchte, Schimmel und Bauschäden im Bestand

Beides ist möglich, und genau darum wird gestritten. Feuchtigkeit kommt von außen durch undichte Bauteile, aufsteigende Feuchte oder eine Leckage, aus dem Bauteil selbst über eine Wärmebrücke, an der sich Kondenswasser niederschlägt, oder aus der Nutzung durch Lüftung, Möblierung und Wäschetrocknen. Welcher Anteil überwiegt, zeigen Oberflächentemperatur, Materialfeuchte und Raumklima zusammen mit einer bauphysikalischen Berechnung. Erst danach ist die Frage nach der Verantwortung sinnvoll zu beantworten. Vorher steht Behauptung gegen Behauptung.

Dort arbeite ich minimalinvasiv, um die historische Substanz zu schonen: erst messen und thermografieren, öffnen nur, wo es unvermeidbar ist, und nur nach Absprache mit Ihnen und, wo nötig, mit der Denkmalschutzbehörde. Ein Sanierungsvorschlag muss denkmalgerecht und bauphysikalisch tragfähig zugleich sein. Eine Innendämmung im Denkmal rechnet sich anders als im Neubau, und manchmal rechnet sie sich gar nicht. Neubauvorhaben übernehme ich nicht.

Ich bin Geprüfter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden (EIPOS), das ist die höhere der beiden EIPOS-Stufen, geprüft mit einer Klausur und zwei eigenständig erstellten Prüfungsgutachten. Dazu bin ich Sachverständiger für Schimmel- und Feuchteschäden (EIPOS). Die öffentliche Bestellung strebe ich an. Vergeben wird sie von den Kammern, je nach Sachgebiet und Bundesland von der Industrie- und Handelskammer, der Ingenieurkammer, der Architektenkammer oder der Handwerkskammer. Bei mir ist es die Industrie- und Handelskammer, Sachgebiet Bauphysik, das sie unter der Nummer 0750 führt, dort das Bestellungsgebiet Wärme- und Feuchteschutz. Bis dahin erstelle ich Privat- und Parteigutachten, wie sie gegenüber Versicherungen, in der außergerichtlichen Klärung und als Grundlage für ein selbstständiges Beweisverfahren üblich sind. Braucht Ihr Fall zwingend einen öffentlich bestellten Sachverständigen, sage ich Ihnen das in der Ersteinschätzung und nenne Ihnen einen.

Ich rechne in Anlehnung an das Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG) ab, mit 125 € netto je Stunde zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer, für die Zeit vor Ort ebenso wie für die Ausarbeitung am Schreibtisch. Keine Zuschläge für Papier, keine Pauschalen. Die Fahrzeit rechne ich als Arbeitszeit ab, dazu kommt eine Entfernungspauschale. Eine kurze Stellungnahme liegt erfahrungsgemäß im mittleren dreistelligen Bereich, ein vollumfängliches Gutachten zur Beweissicherung meist im mittleren vierstelligen. Nach der Ersteinschätzung nenne ich Ihnen eine belastbare Zahl.

Nicht jeder Schaden braucht ein Vollgutachten. Oft genügt eine kurze fachliche Stellungnahme oder ein Ortstermin mit Protokoll, um die Ursache zu klären und die nächsten Schritte festzulegen. Zwischen beidem liegt der Unterschied zwischen mittlerem dreistelligem und mittlerem vierstelligem Bereich. Die Ersteinschätzung kostet Sie nichts: Sie schildern den Fall, ich sichte Fotos und Unterlagen und sage Ihnen, welcher Umfang angemessen ist.

Die Ersteinschätzung mache ich gern kostenfrei, und zwar online. Sie schildern mir Ihren Fall, schicken Fotos und Unterlagen, und ich sage Ihnen, ob ein Ortstermin nötig ist und welcher Umfang sinnvoll wäre. So wissen Sie schnell und ohne Kosten, woran Sie sind. Einen Termin vor Ort nehme ich dagegen nur im Rahmen eines Auftrags wahr. Was ein Sachverständiger am Objekt sagt, hat Gewicht. Damit Sie sich auf meine Aussagen verlassen können, braucht es einen klaren Auftrag, eine sorgfältige Prüfung und eine Dokumentation, für die ich dann auch einstehe. Der Ortstermin wird deshalb wie alle übrigen Leistungen nach Aufwand abgerechnet, die Fahrzeit eingeschlossen.

Sie erhalten nach Abschluss eine Rechnung mit ausgewiesenen Stunden. Ob Ihre Rechtsschutz- oder Gebäudeversicherung die Kosten übernimmt, steht in Ihrem Vertrag, meist unter „Sachverständigenkosten". Klären Sie das am besten vor der Beauftragung mit Ihrem Versicherer. Hat ein Handwerker oder ein Dritter den Mangel nachweislich verschuldet, besteht häufig ein Anspruch auf Erstattung. Die Faktengrundlage dafür liefert das Gutachten.

Bei akuten, fortschreitenden Schäden wie massivem Wassereintritt oder frischem Schimmelwachstum versuche ich, innerhalb von 24 bis 48 Stunden an Werktagen vor Ort zu sein. Für planbare Termine wie eine Kaufbegleitung oder eine Bauabnahme finden wir in der Regel innerhalb einer Woche einen Termin. Nach dem Ortstermin liegt Ihnen eine kurze Stellungnahme oft schon nach wenigen Tagen digital vor, ein vollumfängliches Gutachten zur Beweissicherung dauert bis zu drei Wochen.

Legen Sie bereit, was Sie haben: Baupläne, alte Handwerkerrechnungen, bisherigen Schriftverkehr, Fotos aus der Entstehungszeit des Schadens. Vor Ort brauche ich ungehinderten Zugang zu den betroffenen Bauteilen, also freigeräumte Kellerecken oder eine begehbare Dachbodenluke. Jede Minute, die ich nicht mit Suchen verbringe, steht nicht auf der Rechnung.

Mit Thermografie, kapazitiver und Widerstandsmessung sowie Endoskopie lässt sich die Ursache meist eingrenzen, ohne die Bausubstanz anzutasten. Nur wenn eine Materialprobe anders nicht zu bekommen ist, öffne ich minimalinvasiv, und das nie ohne vorherige Absprache. Im Baudenkmal ist das die Ausnahme von der Ausnahme.

Ich nehme vor Ort eine Klebefilmprobe von der befallenen Fläche und eine zweite von einer unbelasteten Referenzfläche im selben Raum. Beide sehe ich mir unter dem Mikroskop an und fotografiere den Befund. Diese Bilder stehen im Gutachten. Sie sehen also nicht nur meine Einschätzung, sondern den Befund selbst, und nach der Sanierung prüfe ich dieselben Flächen gegen dieselbe Aufnahme. Wo eine Gattungsbestimmung nötig ist, geht die Probe zusätzlich ins Labor.

Ein Parteigutachten ist kein Gerichtsgutachten. Sie beauftragen es, und das Gericht würdigt es frei. In der Praxis reicht die Faktenlage aber häufig aus, um den Streit ohne Prozess zu klären, und wenn es doch zum Verfahren kommt, ist es die Grundlage, auf der Ihr Anwalt aufbaut. Zwei eigenständig erstellte Prüfungsgutachten waren Teil meiner Stufe-II-Prüfung beim EIPOS. Was ein Parteigutachten leisten kann und was nicht, sage ich Ihnen vorher.